Grunderwerbsteuer-Rechner 2026: Steuer & Nebenkosten nach Bundesland

Was ist die Grunderwerbsteuer und wer muss sie zahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises und wird beim Immobilienkauf in der Regel vom Käufer getragen. Mit dem Grunderwerbsteuer Rechner oben ermitteln Sie die Steuer für Ihr Bundesland und sehen zugleich, wie hoch die Kaufnebenkosten insgesamt ausfallen.

Geregelt ist die Steuer im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Den Satz legen seit der Föderalismusreform 2006 die Länder selbst fest; fehlt eine Landesregelung, gilt der Bundessatz nach § 11 GrEStG. Steuerpflichtig ist nicht nur der Kauf: Auch Erbbaurechte, Tausch und die Zwangsversteigerung können unter das Gesetz fallen. Als Steuerschuldner nennt § 13 GrEStG bei einem Kauf beide Vertragsparteien. In der Praxis schickt das Finanzamt den Bescheid an den Käufer, und üblicherweise vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag, dass dieser zahlt.

Grunderwerbsteuer Berechnung: So kommt der Betrag zustande

Die Berechnung ist einfach, weil nur zwei Größen eingehen: die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz Ihres Bundeslandes.

1. Kaufpreis festhalten: Maßgeblich ist die Gegenleistung laut notariellem Kaufvertrag (§ 8 und § 9 GrEStG).
2. Bewegliches Inventar abziehen: Gegenstände, die nicht fest zum Gebäude gehören, zählen nicht zur Bemessungsgrundlage, sofern der Vertrag sie gesondert und realistisch bewertet.
3. Steuersatz bestimmen: Entscheidend ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, nicht Ihr Wohnort.
4. Multiplizieren: Bemessungsgrundlage mal Steuersatz ergibt die Grunderwerbsteuer.
5. Übrige Nebenkosten addieren: Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen obendrauf.

Die Formel lautet also: (Kaufpreis − Inventar) × Steuersatz. Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten bemisst der Rechner dagegen vom vollen Kaufpreis.

Beispielrechnung: Kaufnebenkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis

Die Tabelle zeigt dieselbe Immobilie in Nordrhein-Westfalen und in Bayern. Angenommen sind 10.000 € Inventar (zum Beispiel eine Einbauküche) und ein Maklerkostenanteil des Käufers von 3,57 %. Die Werte entsprechen der Ausgabe des Rechners mit diesen Einstellungen.

Der Unterschied von 11.700 € entsteht allein durch den Steuersatz. Ohne Makler (zum Beispiel beim Kauf von privat) sinken die Nebenkosten in NRW auf 33.350 €, das sind 8,3 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer Bundesländer 2026: Alle Steuersätze im Überblick

Die Spanne reicht von Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 Prozent bis zum Höchstsatz von 6,5 Prozent, der unter anderem für die Grunderwerbsteuer NRW 6,5 Prozent gilt. Die Spalte rechts zeigt die Steuer bei 400.000 € Kaufpreis ohne Inventarabzug.

Zuletzt geändert hat sich Bremen: Dort gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025 ein Satz von 5,5 Prozent. Thüringen senkte den Satz von 6,5 auf 5,0 Prozent. Da die Länder ihre Sätze jederzeit per Gesetz ändern können, fragen Sie vor dem Kauf beim Notar oder Finanzamt nach dem aktuellen Wert. Maßgeblich ist der Satz, der am Tag des Erwerbsvorgangs gilt.

Kaufnebenkosten bei der Immobilie: Notar, Grundbuch und Makler

Neben der Steuer fallen weitere Posten an, die Sie meist aus Eigenkapital bezahlen. Als grobe Faustregel für Kaufnebenkosten einer Immobilie gelten 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises, abhängig von Bundesland und Maklerbeteiligung.

• Notar: Die Gebühren für Beurkundung und Abwicklung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen typischerweise bei etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• Grundbuch: Für Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und Grundschuld erhebt das Grundbuchamt rund 0,5 Prozent.
• Makler: Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind je nach Region etwa 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die sich beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen den Parteien aufteilen.

Der Rechner setzt Notar und Grundbuch zusammen mit 2,0 Prozent an. Das ist eine vorsichtige Planungsgröße; die tatsächlichen Kosten kann Ihnen der Notar vor dem Termin nennen.

Maklerprovision seit Dezember 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die §§ 656a bis 656d BGB. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf sie höchstens einen gleich hohen Anteil auf die andere Seite abwälzen (§ 656c BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen beide gleich viel zahlen. Bei einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent liegt der Käuferanteil daher bei 3,57 Prozent. Der Maklervertrag braucht Textform. Nicht erfasst sind etwa Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte; dort bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Grunderwerbsteuer sparen: Inventar, Einbauküche und Bauvertrag

Legale Möglichkeiten, die Steuer zu senken, ergeben sich vor allem aus der Frage, was überhaupt zum Kaufpreis für die Immobilie gehört.

Inventar und Einbauküche separat ausweisen

Auf bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Gartenlaube fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn sie nicht als Zubehör des Grundstücks gelten. Der Kaufvertrag sollte diese Posten einzeln auflisten und mit dem tatsächlichen Zeitwert beziffern. Bei einer Küche für 15.000 € sparen Sie in NRW 975 €, in Bayern 525 €. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt: Der Preis muss nachvollziehbar sein, am besten mit Rechnungen oder Fotos.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Den anteiligen Betrag der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen, lässt der Bundesfinanzhof nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr zu. Rechnen Sie bei Wohnungen deshalb mit dem vollen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage.

Grundstückskauf und Hausbau

Wer ein Grundstück und später ein Haus baut, zahlt die Steuer unter Umständen nur auf den Grundstückspreis. Das gilt aber nicht, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich zusammenhängen, etwa wenn der Verkäufer oder ein verbundener Bauträger beides anbietet. Dann kann das Finanzamt das fertige Haus als einheitlichen Erwerbsgegenstand besteuern. Lassen Sie diese Konstruktion vor Vertragsabschluss prüfen.

Grunderwerbsteuer: Freigrenze, Schenkung und Befreiung für Verwandte

In bestimmten Fällen fällt keine Steuer an. Die wichtigsten Ausnahmen stehen in § 3 GrEStG:

• Freigrenze: Beträgt die Gegenleistung höchstens 2.500 €, ist der Erwerb steuerfrei (§ 3 Nr. 1). Übersteigen Sie den Betrag auch nur um einen Euro, wird die gesamte Summe besteuert.
• Erbschaft und Schenkung: Wer ein Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2). Hier kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen.
• Ehegatten und Lebenspartner: Erwirbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner des Verkäufers das Grundstück, entfällt die Steuer (§ 3 Nr. 4). Gleiches gilt für den früheren Partner bei der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung (§ 3 Nr. 5 und 5a).
• Verwandte in gerader Linie: Kaufen Kinder, Enkel oder Eltern von Verwandten in gerader Linie, ist das befreit; Stiefkinder und die jeweiligen Ehegatten sind einbezogen (§ 3 Nr. 6). Der Verkauf an Geschwister ist dagegen nicht ausdrücklich befreit.

Kaufen zwei Ehepartner gemeinsam von einem Dritten, ist der Erwerb steuerpflichtig. Bei Schenkungen unter Auflagen, etwa einem Wohnrecht oder Übernahme von Schulden, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer anfallen, soweit die Auflage nicht bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Lassen Sie solche Fälle von einem Notar oder Steuerberater prüfen.

Grunderwerbsteuer Zahlungsfrist: Bescheid, Fälligkeit und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Vorgang dem Finanzamt an. Der Steuerbescheid erreicht den Käufer meist einige Wochen später. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Wer zu spät zahlt, muss mit Säumniszuschlägen rechnen (§ 240 AO).

Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer eintragen (§ 22 GrEStG). Prüfen Sie den Bescheid auf den richtigen Kaufpreis und Steuersatz, bevor Sie überweisen. Ein Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich.

Häufige Fehler und Tipps beim Immobilienkauf

• Nebenkosten zu niedrig geplant: Rechnen Sie je nach Bundesland und Maklerkosten mit 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit.
• Falschen Steuersatz verwenden: Es zählt der Standort der Immobilie, nicht Ihr Wohnsitz. Prüfen Sie außerdem, ob sich der Satz vor Ihrem Kauf geändert hat.
• Inventar ohne Beleg ausweisen: Pauschale oder überhöhte Beträge riskieren eine Korrektur. Notieren Sie Gegenstände einzeln.
• Frist verpassen: Legen Sie sich den Zahlungstermin direkt nach Erhalt des Bescheids in den Kalender.
• Steuerliche Absetzbarkeit überschätzen: Bei selbst genutztem Wohneigentum können Sie die Grunderwerbsteuer nicht von der Einkommensteuer abziehen. Für vermietete Objekte gelten andere Regeln; fragen Sie hierzu einen Steuerberater.

Für wen lohnt sich die Berechnung vor dem Kauf?

Die Berechnung lohnt sich für jeden, der eine Immobilie kaufen will: Selbstnutzer, Kapitalanleger und Familien, die ein Haus von Verwandten übernehmen. Besonders hilfreich ist sie, wenn Sie Angebote in verschiedenen Bundesländern vergleichen, zum Beispiel beim Umzug über die Landesgrenze. Auch bei der Frage, ob sich ein Makler lohnt, hilft der Rechner, denn Sie sehen sofort, wie stark Maklerkosten die Nebenkostenquote erhöhen. Käufer von Neubauten und Bestandsobjekten erhalten damit eine belastbare Zahl für das Gespräch mit der Bank.

Schritt für Schritt: Vom Notartermin zum Grundbucheintrag

1. Kaufvertragsentwurf prüfen: Achten Sie auf Kaufpreis, Inventarliste und die Regelung zur Maklerprovision.
2. Beurkundung: Der Notar beurkundet den Vertrag und zeigt ihn dem Finanzamt an.
3. Steuerbescheid abwarten: Prüfen Sie Bescheid, Steuersatz und Bemessungsgrundlage.
4. Steuer überweisen: Zahlen Sie spätestens einen Monat nach Bekanntgabe.
5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt übermittelt sie dem Notar.
6. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Bescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie als Eigentümer ein.

Quellen und gesetzliche Grundlagen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): § 1 (Erwerbsvorgänge), § 3 (Ausnahmen), §§ 8 und 9 (Bemessungsgrundlage), § 11 (Steuersatz), § 13 (Steuerschuldner), § 15 (Fälligkeit), § 22 (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): §§ 656a bis 656d (Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): Notar- und Grundbuchgebühren
• Abgabenordnung (AO): § 240 (Säumniszuschläge)
• Landesgesetze und Finanzministerien der Länder zu den Steuersätzen, zum Beispiel Bremisches Gesetzblatt Nr. 9 vom 5. Februar 2025 zum Satz von 5,5 Prozent

Hinweis und Haftungsausschluss

Dieser Ratgeber und der Rechner liefern Orientierungswerte und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten hängen vom Einzelfall ab, und Landesgesetze können sich ändern. Klären Sie verbindliche Fragen mit Notar, Finanzamt oder Steuerberater.